Дарственная на ипотечную квартиру

Что делать, если требуется подарить квартиру, которая находится в ипотеке? Рассмотрим этот вопрос подробнее.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке?

Дарение ипотечной квартиры вполне возможно при условии, что с этим согласен банк, выдавший кредит.

Также важно, что договор ипотеки, который заключается между банком и заемщиком, не должен содержать прямого запрета на передачу обязательств по договору дарения.

Зачастую банки по умолчанию включают этот пункт в ипотечный договор с клиентом, поэтому перед обращением в кредитную организацию следует внимательно изучить документы.

Как получить согласие банка?

При оформлении дарственной на квартиру новому владельцу переходит не только право собственности, но и обязательства по ипотечному кредиту. По этой причине перед тем, как одобрить проведение сделки, банк запросит дополнительные документы, подтверждающие платежеспособность человека, который получит недвижимость в дар.

Еще новый заемщик полностью соответствует требованиям кредитной организации и имеет достаточный доход, банк выдает письменное согласие. В дальнейшем этот документ потребуется при подаче обращения на переоформление права собственности в Росреестр.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке без согласия банка?

Нет, любые сделки с ипотечной квартирой, которые проводятся без согласия банка, могут быть признаны недействительными.

Отсутствие письменного согласия кредитора может привести к ряду последствий:

Отказ в регистрации права собственности Росреестром новому владельцу;

Банк может потребовать досрочного погашения кредита или расторгнуть ипотечный договор.

Как оформить договор дарения на ипотечную квартиру?

Как только банк одобрил нового заемщика, можно переходить к оформлению договора дарения. Документ может быть составлен как самостоятельно, так и с помощью нотариуса.

После подписания дарственной всеми сторонами необходимо обратиться в банк, выдавший кредит, и перезаключить договор ипотеки.

Переоформление права собственности осуществляется после подписания дарственной и оформления нового ипотечного договора. Документы могут быть переданы в Росреестр через МФЦ.

Какие документы необходимы для переоформления ипотеки?

Поскольку новый заемщик будет проверен банком, могут понадобиться следующие документы:

документы, подтверждающие доход нового заемщика (например, справка 2-НДФЛ, выписка банковского счета).

Какие документы нужны для оформления договора дарения?

Для дарения ипотечной квартиры могут потребоваться следующие документы:

паспорта дарителя и одаряемого;

договор купли-продажи, договор ДДУ или другой документ, на основании которого появилось право собственности;

выписка из домовой книги;

договор дарения (дарственная);

В зависимости от жизненной ситуации может понадобиться согласие супруга или органов опеки и попечительства.

Можно ли подарить ипотечную квартиру детям?

Квартиру в ипотеке невозможно подарить несовершеннолетнему, поскольку он не может стать заемщиком банка и не сможет оплачивать задолженность по кредиту.

Можно ли подарить ипотечную квартиру супругу?

Если супруги все еще находятся в браке, то дарение квартиры бессмысленно, поскольку имущество находится в их общей собственности, и они являются созаемщиками по кредиту в силу закона.

Необходимость дарения между супругами может возникнуть в двух ситуациях:

Если квартира была приобретена до заключения брака. В этом случае ее можно оформить в общую собственность с согласия банка;

Если супруги разводятся и один из них хочет снять с себя обязанности заемщика и передать квартиру другому. В этом случае нужно оформить брачный договор или соглашение о разделе имущества.

Нужно ли платить налог при дарении квартиры в ипотеке?

Да, если дарение происходит не между родственниками. Налог исчисляется в размере 13% от кадастровой стоимости недвижимости.

Моя родственница приобрела квартиру в ипотеку. Я в ней прописана. По документам собственник — моя родственница, а ипотеку мы платим вместе. Платить по ипотеке еще пять лет. Возможно ли составить договор, который обязует мою родственницу сделать меня вторым собственником или передать мне долю после выкупа квартиры у банка?

Содержание

Получение согласия банка-залогодержателя

Пока квартира находится под залогом (ипотекой) у банка-залогодержателя, то согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель (в данном случае ваша родственница- собственник) не вправе отчуждать предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке.

Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица (в данном случае — залогодержателя) может быть признана недействительной (оспоримой) в силу норм ст. 173.1 ГК РФ.

Таким образом, заключить любой договор отчуждения доли в праве собственности в квартире вы со своей родственницей сможете, только получив предварительное согласие банка-залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями договора об ипотеке, заключенного между собственником квартиры и банком.

Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Возможно ли оформление дарственной

Поскольку вами уже вносятся денежные платежи за квартиру, хотя титульным собственником ее является ваша родственница, а кредитный договор с банком-залогодержателем заключен у нее, то такой способ переоформления доли в квартире, как договор дарения, вам не подходит.

По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель (в нашем случае – собственник квартиры) должен не получать финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости, что не соответствует тем реальным отношениям, которые сложились в ситуации, описанной в вопросе.

Изменение условий действующего ипотечного договора

Самый надежный вариант — это вместе с собственником (вашей родственницей — заемщиком) обратиться к залогодержателю (в банк) с предложением изменить (пересмотреть) условия действующего кредитного договора с ней, включив в него вас как сторону договора и созаемщика и поделив между вами сумму кредитного долга.

Таким образом, переоформив кредитные отношения с залогодержателем так, чтобы дальнейшие ипотечные выплаты частично осуществлялись также и вами, вы получите возможность на законном основании вносить кредитные платежи за данную квартиру (долю в ней) и сможете контролировать ситуацию по исполнению обязательств перед банком.

Если банк-залогодержатель не идет на ваши предложения, то всегда есть возможность обратиться за рефинансированием суммы кредитного долга в другие ипотечные банки. Главное, чтобы вы стали стороной кредитного договора с банком-залогодержателем.

Заключение предварительного договора купли-продажи доли

Одновременно надо заключить с собственником — вашей родственницей предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности в данной квартире (далее — предварительный ДКП). По предварительному ДКП стороны обязуются заключить в будущем (после выплаты кредитных платежей погашения в Росреестре записи об ипотеке) договор купли-продажи доли в квартире на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном ДКП указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Важно знать, что если такой срок в предварительном ДКП не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В вашем случае срок заключения основного договора купли-продажи можно «привязать» к календарной дате (к сроку окончания кредитного договора с банком — пять лет) или к определенному событию (например, к моменту полного исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору).

Предварительный ДКП вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (т.е. подписания обеими сторонами), но также стороны вправе установить в данном договоре, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения (п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ), что и происходит в вашем случае, поскольку по взаимной договоренности с собственником вы уже оплачиваете стоимость доли, оформляемой на вас в будущем.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В предварительном ДКП важно правильно изложить условия о сроке действия и исполнения обязательств по нему, определить стоимость и размер приобретаемой вами доли в праве собственности, периодичность и сроки внесения вами платежей, а также предусмотреть условия возврата выплаченных вами ранее денежных сумм в случае невозможности заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи, что позволит сторонам получить тот результат, на который они рассчитывали при заключении.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи доли квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования квартирой после ее приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Поскольку в настоящий момент автор вопроса зарегистрирован в данной квартире, то обязательно укажите в предварительном ДКП, что вы сохраняете право пользования данной квартирой с момента заключения предварительного ДКП.

Можно ли написать дарственную на ипотечную квартиру, квартира перейдет вместе с долгом?

Ответы на вопрос:

едва ли банк согласится.

Только с согласия банка все сделки. Квартира в залоге у банка и ни одно сделка без одобрения банка у Вас не пройдет.

Дарение предмета залога и перевод долга только с согласия банка.

Похожие вопросы

Квартира принята в дар, есть долг по оплате коммунальных услуг. Обязан ли одаряемый выплачивать этот долг?

Переходит ли долг по кредиту после оформления договора дарения недвижимости на близкого родственника?

Муж брал квартиру не в браке, муж единственный заемщик, первый взнос был мой и платила за ипотеку я тоже сама, как он может переоформить квартиру на меня и ипотеку тоже?

Можно ли оформлять дарственную на квартиру, если ипотечный кредит еще не погашен?

Вопрос в следующем. У моего мужа есть квартира, которая находится в ипотеке. Он платит ипотеку, он единственный собственник, прописан в квартире он один. Ипотека была оформлена до нашего брака, выплачивать ее еще долго (более 10 лет). Я никак не фигурирую в данной квартире (не прописана, не собственник). У него проблемы в отношениях с родственниками (мать, отец — почти на пенсии, родная сестра — трудоспособна). Муж переживает, что в случае, если с ним что-то случится и его вдруг не станет, родственники будут претендовать на квартиру и получат с нее доли.

В случае смерти супруга ипотека будет погашена за счет страховки.

Мы задались вопросом, как сделать так, чтобы никто из них не смог получить долю с квартиры?

Я знаю про составление дарственной, которую в суде труднее оспорить, чем завещание. Но можно ли оформить дарственную, скажем, на 1/2 квартиры на меня, если жилье находится в ипотечном обременении? В этом же случае ипотечные обязательства накладываются на меня также и я становлюсь со-заемщиком?

И, если например, мне будет подарено 1/2 квартиры, как мужу обезопасить свою долю квартиры, чтобы на нее тоже не смогли претендовать его родственники?

Есть ли в нашем случае какие-то варианты, кроме дарственной?

Заранее спасибо за помощь!

Человек приобрел долю квартиры по договору дарения. Но за предыдущим собственником (дарителем) остался долг по квартплате. Может ли одариваемый предъявить иск, а суд обязать дарителя погасить этот долг? Или долг, учитывая, что сделка является безвозмездной, должен оплатить новый собственник (одариваемый). Что в общем-то он и вынужден был сделать, т. к. управляющая компания начисляла пени на сумму долга. Какие нормы права здесь можно применить? Новый собственник хочет компенсировать затраты. Каковы его шансы? Применимы ли здесь ст.391, 392 ГК РФ? Спасибо.

Как можно написать дарственную на долю в квартире если ипотека ещё не выплачена?

Квартира в залоге у банка, можно ли сделать на неё дарственную?

Для живущих в браке ипотека может оформляться как совместно (общая доля разделяется на 2 равных части), так и только на мужа/жену.

Во втором случае супружеская пара с точки зрения банковского договора разбивается на заемщика (на которого и оформляется договор с последующим правом пользования) и созаемщика.

Варианты оформления. Раздел имущества

Если в дальнейшем планируется, что недвижимость перейдет в собственность жены, то лучше всего сразу оформить договор на нее.

В любом случае, как только сделка оформлена, тут же можно заключить новую – о разделе имущества, заверив ее у нотариуса. Так жилплощадь перестает быть совместным имуществом, причем безвозвратно – обратного хода у сделки нет. Ничто не может послужить поводом для нового раздела, даже если квартира полностью куплена на средства мужа.

Чтобы банк не мог запросить выплату кредита досрочно, лучше не посвящать менеджеров в тонкости дальнейших сделок и перипетий с ипотечным имуществом.

В случае, если жилой объект строится при долевом участии, можно составить соглашение, предметом которого является право получения квартиры по акту приема-сдачи с тем, чтобы впоследствии оформить и право собственности на нее. Если супруг хочет уступить свое право супруге, то также составляется соглашение о разделе имущества, что является достаточно сложной процедурой, требующей участия юристов.

Преимущества данного способа:

• скорость оформления и необратимость документа, его невозможно оспорить в суде;
• даже после раздела имущества стороны договора обязаны выплачивать ипотеку по оговоренным обязательствам до полного расчета (в случае, если специальным пунктом не предусмотрено отдельных условий);
• после всех выплат по квартире муж уже не имеет права требовать материальной компенсации своих затрат на это;
• даже при фактическом существовании брака соглашение на раздел имущества имеет полную силу;
• соглашение «работает» даже при отсутствии регистрации права, поэтому его всегда добиться через суд.

Недостатки:

• необходимо хранить сведения о сделке по разделу имущества втайне от банка, с другой стороны, на переоформление права собственности сразу после оформления соглашения нужно согласие этой структуры;
• все-таки есть риск, что при неблагоприятном стечении обстоятельств муж не будет выплачивать свою долю ипотечного кредита.

Дарение

Этот вариант является наиболее простым, но главным минусом здесь является время, за которое может произойти много непредвиденных событий. Рассмотрим более подробно его плюсы и минусы.

Преимущества данного способа:

• квартира гарантированно выводится из совместно нажитого имущества;
• так как право на квартиру до момента оформления дарственной остается за мужем, он так же гарантированно платит ипотеку;
• этот договор обладает такой силой, которая становится решающим фактором при судебном разбирательстве. Разумеется, если муж не сможет доказать своей невменяемости на момент оформления документа;
• дарственная может быть подписана как в действительном браке, так и по его расторжении.

Минусы этого способа уже озвучены – это его долгосрочность. И, таким образом, в течение длительного времени ситуация остается зависимой от личных отношений участников брака и расположенности мужа к подобным подаркам.

При подробном рассмотрении всех плюсов и минусов преимущество все равно остается за первым вариантом, поскольку тут играет роль его надежность, неоспоримость и сжатые сроки вхождения в право собственности. Заметим – неоспоримое и не имеющее обратной силы.

«Долей в квартире», согласно действующему гражданскому законодательству, называют долю лица в праве собственности (общей или долевой) на данную недвижимость.

Такой долей (а равно частью доли), как и любым другим собственным имуществом, лицо имеет право распоряжаться как угодно, в том числе продать или подарить.

Кому можно подарить свою долю или часть доли в квартире?

Подарить принадлежащее ему имущество собственник может кому угодно. Причем не интересуясь мнением на этот счет других собственников квартиры. Договор дарения этим выгодно отличается от купли-продажи, при которой первоочередное право выкупа доли принадлежит сособственникам недвижимого имущества. Поэтому отвечая на вопрос, кому можно подарить долю в квартире, стоит отметить, что адресатами дарственной могут стать как родные и близкие люди (муж, жена, сын, дочь, внуки и пр.) владельца доли, так и абсолютно посторонние ему лица.

Оформление дарственной на долю

Когда даритель и одариваемый решили заключить соответствующую сделку (а юридически дарение считается сделкой), следует обратить внимание на то, как оформить договор дарения на долю в квартире юридически грамотно.

Узнать, как оформить дарение доли квартиры, в том числе приватизированной правильно, можно в агентстве, специализирующемся на сделках с долями (Доли.ру), у специалистов Росреестра или сотрудников МФЦ.

Главное помнить, что:

• договор дарения является безвозмездным;
• одариваемый вправе отказаться от подарка;
• на дарение есть законные ограничения (оно, например, запрещено между юридическими лицами);
• даритель должен быть официально дееспособен.

Как подарить долю в квартире близкому родственнику?

Многие предпочитают договор дарения составлению завещания. Потому что первый гораздо труднее оспорить в суде, а это иногда принципиально — например, для тех, кто хочет оставить свое имущество конкретному человеку, без выделения обязательных долей и прочих законных формальностей.

Если нужно оформить сделку дарения, предварительно стоит узнать, как правильно подарить долю в квартире близкому родственнику, в том числе несовершеннолетнему. Но сначала выяснить: кого закон относит к «близким родственникам»? А это:

• родственники по прямой (восходящей, нисходящей): родители, дети, бабушки-дедушки;
• братья и сестры (полнородные и неполнородные).

Что нужно, чтобы подарить долю в квартире несовершеннолетнему?

Если родственник, которому дарится доля в праве собственности на недвижимость, совершеннолетний, процедура дарения и договор ничем не отличаются от стандартных, предусмотренных действующим законодательством. Но как подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку?

Если одаряемый не достиг 18 лет, есть некоторые нюансы в оформлении дарственной:

подписывать договор будет не сам одариваемый, а его законные представители (родители, попечители или опекуны);

распоряжаться подаренным имуществом ребенок или подросток смогут только тогда, когда станут совершеннолетними или при наличии оснований эмансипации (вступление в брак, заключение трудового договора, пр);

в договор, помимо данных одариваемого, включаются и данные его законного представителя;

подобный договор может быть только безвозмездным, никаких услуг или поступков несовершеннолетнего в качестве условий сделки включать в него нельзя.

Многих интересует также вопрос: а может ли несовершеннолетний подарить долю в квартире? Конечно, нет. Государство не считает детей и подростков возможной стороной договора дарения доли в объекте недвижимости. Даже если те хотят подарить свою долю в приватизированной квартире маме или папе. Закон четко оговаривает, что распоряжаться своим имуществом человек может только после совершеннолетия.

Дарственная на долю в ипотечной квартире: возможно ли?

Человек имеет право подарить свою долю в ипотечной квартире дочери, сыну, жене или мужу, но только в том случае, если все условия, предусмотренные договором ипотечного кредитования им выполнены/завершены. То есть заемщик больше ничего не должен банку, а квартира и, соответственно, доля в ней (1/2, 1/3 и т.д.) перешли в его полную законную собственность и больше не являются предметом залога и объектом обременения.

Сделать же дарственную на долю в квартире, которая находится в залоге у банка по действующему договору ипотечного кредитования, невозможно.

Возвращение подаренной доли в квартире

Иногда дарителей интересует, можно ли вернуть подаренную долю квартиры обратно? Законодательство на этот счет (в ст 578 ГК РФ) четко обозначает ситуации, когда даритель вправе отменить документально закрепленное решение о дарении доли. Это возможно, если:

1. Одариваемый покушался на жизнь/здоровье дарителя и/или членов его семьи (если даритель был умышленно лишен жизни одариваемым, требовать отмены договора дарения в суде вправе наследники дарителя).
2. Обращение одариваемого с подаренным имуществом влечет угрозу его (имущества) безвозвратной утраты.
3. Если даритель (ИП или юридическое лицо) заключил договор дарения в нарушение положений закона о банкротстве.
4. Договором дарения также предусмотрено право дарителя на отмену сделки в случае, когда он переживает одариваемого.

Где оформить договор дарения доли квартиры?

Не знаете, как подарить долю в квартире, чтобы все было законно? Ищете, как оформить сделку дарения правильно? Лучше всего обратиться по этому вопросу в агентство, специализирующееся на манипуляциях с частями в собственности объектов недвижимости.

Квалифицированные специалисты Доли.ру готовы дать исчерпывающую и подробную консультацию обратившемуся по любому из профильных вопросов, а также помочь выгодно купить, продать или подарить долю в квартире, грамотно оформить все необходимые документы.

С каждым годом граждане всё чаще берут ипотеку, чтобы приобрести жильё. В связи с этим многие собственники, особенно старшее поколение, стали задумываться о составлении завещания на свою ипотечную недвижимость, которая находится в залоге у банка.

Завщание — это распорядительный документ, который составляется на случай смерти владльца квартиры. При этом существует возможность указать, кто именно является наследником и какие доли им полагаются. Если собственник посчитает необходимым, он может лишить наследства кого посчитает нужным. Такая ситуация встречается, если в семьях есть алко- или наркозависимые люди, или когда происходят сложные конфликтные ситуации.

В практике случается и такое: владелец может отписать имущество третьим лицам, кторые не состоят с ним в родственных связях. Организации, органы власти также иногда могут получить наследство. Претендентам не нужно доказывать родство с умершим гражданином, если они вписаны в завещание. Очень важно обратиться к нотариусу своевременно — это 6 месяцев с момента смерти владельца квартиры. Если этого не сделать в нужные сроки, тогда выгодополучатель утрачивает преимущество перед претендентами по закону и лишается собственности.

По закону банк не может запретить передачу ипотечного имущества по наследству. Владльцу ипотечного имущества даже не надо сообщать кредитору о том, что он составляет завещание.

Процесс оформления завещания на ипотечную квартиру несложный. Наследадатель обращается к любому нотариусу с полным пакетом документов, а нотариус устанавливает личность наследодателя и проверяет его дееспособность. Нотариус составляет документ, завещатель его читает, потом документ заверяется и гражданин его подписывает. Один экземпляр остаётся у нотариуса, второй — у владельца недвижимости.

Иногда наследодатель может назначить душеприказчика, который становится ответственным за исполнение завещания. Душеприказчик обязан обеспечить переход имущества наследникам.

Ипотечная квартира является сомнительным наследством, которому не каждый будет рад, ведь гражданин наследует кредитные обязательства. В таком случае можно оформить отказ от вступления в наследство и таким образом обезопасить себя от ненужного кредитного долга.

Договор дарения квартиры обычно оформляется между близкими родственниками. Процедуру дарения нельзя назвать сложной, но крайне желательно знать о некоторых нюансах, связанных с оформлением договора дарения.

Близкие родственники

Налогоплательщики освобождаются от уплаты налога при получении недвижимости от близкого родственника в порядке наследования или по договору дарения. Поэтому, прежде чем перейти к рассказу о том, как оформить дарственную на квартиру между близкими родственниками, давайте выясним, кто же это такие?

В число близких родственников входят:

• супруги,
• дети,
• родители,
• бабушки,
• дедушки,
• внуки,
• братья,
• сестры.

Когда можно и когда нельзя дарить квартиру

Дарить можно не только квартиру дом и другую недвижимость, но и долю в праве общей долевой собственности. На этапе строительства фундамента цены на квартиры в новостройке ниже, чем в готовом доме, поэтому это важный нюанс. Но сделать это можно после государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до момента подписания акта приема-передачи объекта. Кроме того, нужно убедиться, что дарение не запрещено условиями договора ДДУ.

Если квартира находится в ипотеке, то возможность дарения зависит от условий ипотечного договора. До полной выплаты долга по ипотечному кредиту квартира является собственностью банка. То есть заемщик не является полноправным владельцем квартиры и не может распоряжаться ею на своё усмотрение (продать, подарить и даже сдать в аренду) без ведома и согласия банка.

Квартира в современной новостройке — это идеальный подарок молодой семье. И дело не только в долговечности монолитных домов и современных коммуникациях, но и в инфраструктуре. Возьмем, например, ЖК «Поколение» от ФСК «Лидер» — детский сад, школа, спортивные площадки, магазины включены во внутреннюю инфраструктуру комплекса. И это в дополнение к уже имеющимся в районе 22 школам и 25 детским садам.

Банк не обязан давать согласие на смену собственника квартиры, но в принципе может это сделать. Лучше подумать о возможности такого варианта заранее. Для этого нужно в ипотечном договоре указать, что заемщик имеет право на дарение квартиры с согласия кредитора. В этом случае шансы на то, что банк пойдет навстречу заемщику в вопросе дарения, значительно повышаются.

Дарение

Обратите внимание на то, что дарение — это безвозмездный, основанный на взаимном доверии акт. То есть в договоре дарения нельзя прописать какие-либо дополнительные пункты, которые одариваемый должен соблюдать после получения подарка. Законом предусмотрена возможность расторжения договора дарения через суд, но только в четко оговоренных исключительных ситуациях.

Многих родителей, желающих обеспечить детей жильем, привлекает тот факт, что подаренная одному из супругов квартира в случае расторжения брака не будет считаться совместно нажитой собственностью.

Договор дарения

Если собственник четко понимает последствия заключения договора дарения, то можно начинать действовать.

Оформить договор дарения можно:

• самостоятельно;
• через нотариуса.

В обоих случаях нужно собрать необходимые документы и оплатить госпошлины. Разница только в том, что нотариус составляет договор дарения и регистрирует договор в Росреестре.

Список документов для оформления дарственной на квартиру:

• удостоверяющие личности сторон документы, обычно — паспорта;
• правоустанавливающие документы;

Иногда нужны и дополнительные документы. Если одариваемый не является совершеннолетним, то потребуется разрешение органа опеки и попечительства. А в случае, если квартира является совместно нажитой собственностью супругов, без нотариуса уже не обойтись — он должен заверить согласие супруга или супруги дарителя.

Заканчивается процесс дарения выдачей одариваемому свидетельства о праве собственности. Кроме того обе стороны получают копии договора дарения.

Купить квартиру может себе позволить далеко не каждый, а жить на съемных вариант также не самый радужный. Поэтому, наиболее оптимальным и распространенным вариантом обретения своих квадратных метров является оформление ипотеки.

С одной стороны, такая квартира уже своя, но с другой стороны пока она в кредите, полноправным владельцем является все же банк. Возникает вполне логичный вопрос – допустимо ли гражданину проводить какие-либо операции с недвижимостью, например – подарить ее.

Далее поговорим о том, можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке, нужно ли на это получать разрешение от банка и как вообще в таком случае проходит заключение сделки.

Реакция банков

Согласно законодательству, а именно Федеральному Закону №102 «Об ипотечном кредитовании», жилая площадь, которая оформлена в ипотеку, может переходить в дар другому собственнику. В 37 статье этого же законодательного акта указано, что передача имущества по договору дарения возможна только с разрешения залогодателя.

Реакция банка в этом вопросе несколько неоднозначна – он может как запретить эту сделку, так и без проблем дать на нее согласие. Как правило, такие вещи должны прописываться в самом договоре ипотечного кредитования – если там нет запрета на такие операции, то вполне можно подарить квартиру в ипотеке, но получить разрешение от банка все же потребуется.

Будущий одаряемый должен соответствовать следующим требованиям:

• Быть гражданином РФ, иметь постоянную регистрацию.
• Работать на последнем месте работы не менее 6 месяцев и суммарно иметь опыт работы не менее 5 лет.
• Быть платежеспособным.

То есть, к одаряемому банк предъявляет почти такие же требования, как и к тому, кто берет ипотеку, поскольку первому придется выплачивать кредит дальше.

Последствия нарушения запрета

Нарушить запрет банка вряд ли получится, так как без его разрешения невозможно законно оформить договор купли-продажи. Если же каким-то образом заемщик дойдет до регистрационной палаты и начнет оформление права собственности, ему грозит следующее:

• Банк может подать иск в суд – сделка будет признана недействительной, а действия заемщика вовсе мошенническими. Кстати, последнее – это уже уголовная ответственность.
• Ответ на такие действия может быть прописан уже в договоре – там может быть указано, какие штрафы применит банк при нарушении условий ипотечного кредитования.
• Банк может потребовать досрочной уплаты кредита, а также штрафов, которые могут быть начислены за нарушение договора.
• Продать квартиру, если долг не будет выплачен, как указано в пункте выше.

Другими словами, без разрешения банка нельзя оформить дарственную на ипотечную квартиру.

Стоимость сделки

Стоимость оформления сделки такого типа ничем не отличается от тех, когда передается в дар личная собственность:

• Если стороны сделки между собой не родственники, то нужно оплатить 13% НДФЛ.
• Обязательно уплачивается государственная пошлина – примерно 1000 рублей.
• Услуги нотариуса – тарификация будет зависеть уже от самого специалиста.

Государственную пошлину каждая сторона сделки оплачивает за себя.

Дарим ипотечную квартиру – инструкция по шагам

Дарение ипотечного жилья, а вернее этап до оформления договора дарения, несколько отличается:

• В первую очередь нужно обратиться в банк-заемщик и оформить разрешение на оформление договора купли-продажи. Само собой разумеется, что такое разрешение должно быть в письменной форме, с мокрой печатью.
• Далее собрать стандартный пакет документов для оформления договора дарения квартиры.
• Договор дарения, если в сделке не принимает участие несовершеннолетнее лицо, можно не заверять у нотариуса, но все же лучше это сделать.
• С договором дарения, а также документами на квартиру, нужно обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации сделки.
• После проверки документов, осуществляется оформление права собственности, права на жилье переходят к одаряемому.

Так как квартира находится в ипотеке, процесс регистрации может немного затянуться, но законодательно это не может длится больше 1 месяца.

Какие документы нужно собрать?

Для того, чтобы оформить дарственную на квартиру в ипотеке нужно подготовить такой пакет документов:

• Заявление на регистрацию – в самом ведомстве, как правило, выдается бланк и образец его заполнения.
• Гражданский паспорт РФ.
• Правоустанавливающие документы на квартиру.
• Если даритель в браке, то письменное согласие супруга на проведение сделки.
• Технический паспорт на квартиру.
• Если есть несовершеннолетний ребенок, который зарегистрирован в ипотечной квартире, то разрешение на проведение сделки от органа опеки и попечительства.
• Справка о количестве зарегистрированных лиц в квартире.
• Письменное разрешение банка на проведение сделки.

Также к пакету документов нужно будет приложить квитанцию об уплате государственной пошлины.

Договор дарения – как правильно составить?

Лучше составлять такие документы у нотариуса – это избавит от процессуальных ошибок, как минимум.

В дарственной на ипотечную квартиру нужно вписать следующие данные:

• ФИО, паспортные данные дарителя и одаряемого.
• Характеристика имущества, которое передается в дар.
• Права и обязанности сторон, которые появляются при вступлении договора в силу.
• Обязательно в дарственной должно быть указано, что одаряемый осведомлен о том, что имущество находится в кредите.
• Подписи сторон.

Следует отметить, что после регистрации сделки новому собственнику выдается Свидетельство о праве собственности на жилище с обременением.

Договор дарения выглядит так:

Нюансы таких сделок

Основным «камнем преткновения» при таких сделках является именно участие третьей стороны – банка. Зачастую банк не особенно радостно идет на такие соглашения, а даже если и подписывает, то проверяет нового заемщика не менее тщательно, чем первого держателя ипотеки.

Оформлять сделку без разрешения финансового учреждения не имеет смысла, так как она просто будет недействительной, а за нарушение кредитного договора заемщику грозит штраф и даже привлечение к суду.

Подведем итоги

Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке? Можно, но только с разрешения банка, так как без него сделка будет признана ничтожной. Сама процедура дарения квартиры в ипотеке не отличается от стандартных соглашений с недвижимостью, которая находится в полной собственности лица.